Ubezpieczenie mieszkania i domu – wszystko co powinieneś wiedzieć

Witam. Swego czasu zmierzyłem się z tematem pt. ubezpieczenie od utraty pracy. Artykuł nadal cieszy się popularnością i jest pomocny dla wielu, którzy nie szukają marketingowych haseł, tylko konkretnych i praktycznych wskazówek dot. ubezpieczenia od utraty pracy. Dzisiaj zmierzę się kolejnym tematem: ubezpieczenie mieszkania i domu. W temacie ubezpieczenia mieszkań i domów jestem po trochę specjalistą więc myślę, że przyda się trochę praktycznych rad. Bo w artykule będzie więcej informacji praktycznych niż suchej teorii. Choć nie wiem czy do końca mi się to udało.

Na początku podstawowe pytanie. Ubezpieczenie mieszkania lub domu – czy warto? Jest mnóstwo powodów na tak, żadnego na nie. Nie ma się co rozpisywać – warto i tyle. Więc dyskusję mamy już za sobą. Druga, ważniejsza sprawa to zakres ponieważ jest ubezpieczenie mieszkania i ubezpieczenie mieszkania. W przypadku mieszkania lub domu ubezpieczamy od konkretnych zdarzeń losowych (ryzyk). Są także ubezpieczenia na tzw. all risk ale one z reguły nie różnią się praktycznie od tych z określonym katalogiem zdarzeń losowych. Ponieważ w ubezpieczenie od wszystkich ryzyk jest tyle wyłączeń, że… W przypadku ubezpieczenia mieszkania i domu wybieramy konkretne sumy ubezpieczenia czyli górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkodę.

Ubezpieczenie mieszkania i domu – zakres

A więc (nie zaczyna się zdania od a więc) w przypadku ubezpieczenia mieszkania i domu wybieramy konkretny zakres. Podstawowe ubezpieczenie to ubezpieczenie od pożaru, zalania, uderzenia pioruna, silnego wiatru (huraganu), gradu, nawalnego deszczu, powodzi, gradu, trzęsienia ziemi, itp. Dodatkowo można się ubezpieczyć także od kradzieży z włamaniem, przepięcia, stłuczenia, jak też można ubezpieczyć swoją odpowiedzialność cywilną. Katalog zdarzeń jest określony zawsze w polisie, dodatkowo nieodłącznym składnikiem każdej polisy są Ogólne Warunki Ubezpieczenia (OWU). Polisa określa tak naprawdę przedmiot, sumy i zakres ubezpieczenia a wszystko co najważniejsze jest napisane w OWU. Dla ubezpieczycieli to takie trzecie najważniejsze pismo zaraz po Ustawie o działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej oraz Kodeksie Cywilnym.

Ważny jest zakres ubezpieczenia, który będzie różnił się w zależności od danego ubezpieczenia, wybranego wariantu, no i oczywiście wysokości składki. Najszerszy = najlepszy ale ma to jak zwykle wpływ na cenę ubezpieczenia. Ubezpieczyć można swoje mieszkanie lub dom, lub też same elementy stałe (w znaczeniu: powłoki malarskie, podłogi, drzwi) i ruchomości domowe. Same elementy stałe można ubezpieczyć gdy nie jesteśmy właścicielem nieruchomości. Podstawowe ubezpieczenia dodawane do kredytów hipotecznych mają w sobie z reguły tylko ubezpieczenie mieszkania bez dodatkowych pakietów typu kradzież i odpowiedzialność cywilna. Warto to rozszerzyć. A nawet powinno się.

Ubezpieczenie mieszkania i domu czyli zalanie

Najpopularniejszą szkodą mieszkaniową jest zalanie. Według różnych szacunków zalanie to 70% – 80% wszystkich zgłaszanych szkód. Zalanie musi się oczywiście mieścić w definicji zalania określonych w OWU. O ile za zalanie z winy pękniętej rury czy winy sąsiada ubezpieczyciel przyjmie odpowiedzialność, to na naprawę podłogi z winy niezakręconego kranu raczej nie możemy liczyć. No chyba, że to sąsiad z góry nie zakręcił kranu…

Zdarzenie powodujące szkodę powinno być nagłe i niespodziewane. To znaczy, że musimy dbać o prawidłowy stan technicznych naszych domów i mieszkań. Z reguły aby być chronionym od zalania spowodowanego deszczem należy dodatkowo dopłacić. Ale jeżeli jesteśmy właścicielami domu, nasz dach jest w złym stanie to odszkodowanie będzie nie należne. Wyłączenia ze względu na nieprawidłowy stan techniczny, błędy konstrukcyjne, niewłaściwie wykonanie to podstawowe wyłączenia w każdym ubezpieczeniu mieszkania i domu. Nie ma też co liczyć na wypłatę odszkodowania w przypadku zawilgacania, zagrzybiania czy przemarzania ścian, chyba, że zdarzenie te jest skutek zalania. Inna sprawa to dodatkowe ubezpieczenie od powodzi.

W ubezpieczeniu mieszkania ważna jest przyczyna szkody. Można nie mieć ubezpieczonego ryzyka zalania wodą pochodzącą z opadów deszczu, ale gdy dach zostanie zerwany z powodu huraganu, to już za skutki tego zdarzenia (czyli też i zalanie) ubezpieczyciel powinien odpowiadać i wypłacić odszkodowanie. Jedno jest pewne. Żaden ubezpieczyciel nie wypłaca odszkodowania za szkody w czasie wojny i zamieszek, szkody związane z osiadaniem budynków i domu czy szkody związane z działalnością kopalń. Znowu kłaniają się wyłączenia.

Ubezpieczenie mieszkania i domu – obowiązkowe przeglądy

W przypadku posiadania domu należy pamiętać o obowiązkach wynikających z różnych ustaw. Dwa podstawowe – to regularne przeglądy instalacji kominowych – raz na rok (plus czyszczenie), oraz przegląd instalacji elektrycznej – raz na 5 lat. Jeżeli dojdzie do pożaru, a przyczyną będzie pożar komina lub zwarcie instalacji elektrycznej to w przypadku braku dokumentów potwierdzających ww. przeglądy na wypłatę odszkodowania nie ma co liczyć. Wiele osób myśli, że posiadanie domu i mieszkania to tylko przywileje, jednak przeglądy, bieżące naprawy oraz ubezpieczenie to obowiązkowe obowiązki. W przypadku mieszkań wspomniane przeglądy powinien wykonywać administrator budynku.

Ubezpieczenie mieszkania i domu – kradzież

W przypadku ubezpieczenia mieszkania i domu można i powinno się ubezpieczyć także od kradzieży (z włamaniem lub rozbojem). W przypadku ubezpieczenia od kradzieży ubezpieczamy elementy stałe i ruchomości domowe, które mogą być skradzione lub zniszczone w przypadku kradzieży. Np. wybite okno, uszkodzone drzwi czy podłoga. W przypadku ubezpieczenia od kradzieży ważne są limity a nie tylko wyłączenia. I tak jeżeli ubezpieczymy się od kradzieży na sumę 20.000 zł to z reguły na gotówka jest zlimitowana do 500 zł, biżuteria np. do 10% sumy ubezpieczenia. Należy to uwzględnić żeby się niemiło nie rozczarować. Dodatkowo należy także zwrócić baczną uwagę na ograniczenia. Ubezpieczyciel nie odpowiada za wartość historyczną, pamiątkową, papiery wartościowe. Ruchomości domowe powyżej pewnej wartości – np. powyżej 3.000 zł lub np. sztuka powinna być ubezpieczone na specjalnych, dodatkowych zasadach.

Ubezpieczenie mieszkania i domu – stłuczenie i dewastacja, usługi assistance

Można także ubezpieczyć swoje mienie od stłuczenia czy dewastacji. Stłuczenie dotyczy oczywiście elementów stałych – najczęściej luster i… płyt indukcyjnych. Jest drogie ale przydatne. Dewastacja to z kolei umyślne zniszczenie naszego mienia – także drogie ale przydatne w przypadku domu. Ubezpieczyciele także do ubezpieczeń mieszkań lub domów dodają także pakiety assistance. To pomoc w przypadku wystąpienia określonych szkód lub niektórych zdarzeń. Np. awaria sprzętu rtv/agd, usługi slusarskie czy dekarskie. Warto wiedzieć na co można liczyć dodatkowo w przypadku posiadania ubezpieczenia.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej

Oprócz podstawowych ryzyk, kradzieży, stłuczenia, dewastacji bardzo ważna przy ubezpieczeniu mieszkania lub domu jest odpowiedzialność cywilna. To zabezpieczenie w przypadku gdy wyrządzimy komuś szkodę i będziemy zobowiązani do jej naprawy. I tutaj ważna uwaga. Odpowiedzialność cywilna a potocznym znaczeniu a odpowiedzialność cywilna w ramach zawartego ubezpieczenia to dwie różne sprawy. Ubezpieczyciel nie odpowiada za wszystko. Pomijając takie szkody, jak wyrządzone pod wpływem alkoholu czy będące skutkiem przestępstwa jest mnóstwo innych rzeczy na które trzeba zwrócić uwagę. M.in. nie ma odpowiedzialności za szkody wyrządzone samemu sobie i osobom bliskim.

Pierwsza to na pewno zakres. O ile zalanie sąsiada* to standardowa szkoda z OC to odpowiedzialność za inne szkody jest określona w OWU. Są ubezpieczenia odpowiedzialności cywilne zawężone tylko do miejsca ubezpieczonej nieruchomości, całej Polski, Europy i całego świata. Są ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za określone czynności*: np. posiadania zwierząt, rekreacyjnego uprawnia sportu, poruszanie się jako pieszy czy wynajmowanie pokojów w hotelach. Konkretny katalog znajduje się z reguły w OWU. Uprawnionym do otrzymania odszkodowania jest poszkodowany. I tutaj dochodzimy do pewnych pojęć.

O ile w przypadku naszego mienia ubezpieczamy się na wartości nowej odtworzeniowej (koszty nowego mienia lub naprawy) to w przypadku szkody z OC jest to wartość rzeczywista. Czyli wartość pomniejszona o naturalne zużycie. Przykładowo jeżeli zniszczymy komuś telewizor kupiony 3 lata temu za 2.000 zł to jego wartość rzeczywista na dzień wystąpienia szkody to już tak naprawdę niecały 1.000 zł. Ma tutaj zastosowanie Kodeks Cywilny, a ten mówi, że wartość wypłaconego odszkodowania nie może być wyższa od wartości poniesionej szkody. No chyba, że umówiono się inaczej, ale przecież nie w przypadku OC.

Ubezpieczenie mieszkania i domu –  ograniczenia, limity, wyłączenia

W ubezpieczeniu nieruchomości ważne są bardzo wszelkie ograniczenia, limity i wyłączenia. I tak – całe mieszkanie lub dom ubezpieczamy na jego całą wartość. W przypadku ruchomości domowych wybieramy sumę ubezpieczenia na tzw. pierwsze ryzyko. Czyli ubezpieczamy ruchomości domowe ogólnie na kwotę np. 20.000 zł i do takiej kwoty odpowiada ubezpieczyciel. Nie ubezpieczamy konkretnych rzeczy. Ważne też są ograniczenia. Za szkody w tzw. pomieszczeniach przynależnych – garażach, budynkach gospodarczych czy piwnicach ubezpieczyciel odpowiada z reguły do 10% – 20% sumy ubezpieczenia. I o ile np. w przypadku kradzieży mieszkanie musi być zamknięte na dwa zamki (czy np. jeden z atestem) to już piwnica czy garaż powinny być standardowo zamknięte. Niektóre rzeczy nie są także po prostu objęte ubezpieczeniem – należy zawsze przejrzeć OWU – to podstawowy warunek.

Inna sprawa to udział własny, franszyza redukcyjna czy integralna. Praktycznie nie nikt nie wie o co chodzi. Franszyza redukcyjna czy udział własny to kwota, o jaką jest pomniejszane wypłacane odszkodowanie. Z reguły jest to 100 zł, 300 zł czy nawet 500 zł. W niektórych towarzystwach jest to wartość procentowa. O wiele bardziej niekorzystna. Franszyza integralna to minimalna wartość szkody, aby ubezpieczyciel zajął się sprawą i wypłacił odszkodowanie. Standardowo o istnieniu franszyzy czy udziału własnego poszkodowany dowiaduje się w momencie wypłaty odszkodowania. Co tam zapis na polisie…

Szkoda – co dalej?

No dobrze ale co jeżeli wystąpiła szkoda, np. zalanie? Generalnie szkody powinny być likwidowane z OC sprawcy ale mieszkanie nie samochód. Obowiązku ubezpieczenia nie ma. Należy zgłosić szkodę do swojego ubezpieczyciela zastosować się do wskazówek. Ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie na naprawę szkody, czasami sam z pośrednictwem swoich przedstawicieli naprawia sprzęty np. po przepięciu. W przypadku prostych szkód ubezpieczyciel podejmuje decyzję po wizycie rzeczoznawcy, czasami na podstawie zdjęć, kosztorysów, a nawet na podstawie rozmowy telefonicznej i podanego zakresu.

W przypadku poważniejszych szkód należy w miarę możliwości pozostawić mienie w stanie niezmienionym. Niby obowiązku nie ma ale gdy będzie zalanie, my pomalujemy na nowo sufit a potem zgłosimy szkodę to mogą być wielkie problemy z udowodnieniem szkody. Ubezpieczyciel szacuję wartość szkody i na tej podstawie wypłaca odszkodowanie. Zawsze można przedstawić swoje wyliczenia, kalkulację, rachunki czy faktury. Ale to nie znaczy, że one są akceptowane z automatu. Każdorazowo wartość szkody jest weryfikowana co do zasadności i średnich cen rynkowych. Ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie finansowe pozwalające na przywrócenie mienia do stanu sprzed szkody, ale nie wypłaca odszkodowania na modernizację i ulepszenia.

I tutaj pojawia się kolejny problem na granicy wyłączenia i ograniczenia. Praktycznie w każdych warunkach znajduje się zapis, że ubezpieczyciel nie odpowiada za brak części zamiennych. W praktyce – zalanie zostanie kilka paneli w dużym pokoju – dostaniemy odszkodowanie na wymianę tych kilku paneli i ewentualnie przełożenie podłogi. Ubezpieczyciel nie będzie zwracał uwagi na to, że panele były kupione 8 lat temu i tego modelu już nie ma. Jeszcze gorsze problemy są w przypadku kafelek w łazience. Z jednej strony dobrze bo dochodziłoby do naprawdę wielkich absurdów, z drugiej strony z reguły poszkodowany pozostaje z problemem. No ale taka jest specyfika ubezpieczeń. Ubezpieczyciel ma obowiązek wypłacić odszkodowanie w ciągu 30 dni od dnia zgłoszenia. Termin ten może być przedłużony w przypadku braku pewnych informacji lub dokumentów.

Ubezpieczenie mieszkania i domu – podsumowanie

To tyle w przypadku ubezpieczenia nieruchomości. Wyszło naprawdę sporo informacji ale próbowałem napisać i tak tylko najważniejsze rzeczy. Po pewnych przemyśleniach artykuł na pewno zmodyfikuję. Bo na pewno sporo rzeczy przeoczyłem, którą są lub mogą być ważne. Najważniejsze w temacie ubezpieczenie mieszkania i domu to Ogólne Warunki Ubezpieczenia. Nie ma wytłumaczenia na „nie wiedziałem”, „nie czytałem”, „nie zrozumiałem”. Nie proszę o czytanie, proszę chociażby o przejrzenie i zwrócenie uwagi na najważniejsze rzeczy. W razie wątpliwości należy pytać, szukać, wyjaśniać. Bo jak dojdzie do szkody to będzie już za późno. Oczywiście zachęcam do zadawania pytań w komentarzach. O ile będę mógł to pomogę.

---

* Ciekawa sprawa to przelanie się wody z mieszkania powyżej. Według wyroków Sądu Najwyższego nie ma tutaj automatycznej winy i tym samym odpowiedzialności. Musi dojść do zaniedbania lub celowego działania. Ale i tak warto mieć ubezpieczenie mieszkania i domu.
** Jeszcze ciekawiej jest przypadku szkód wyrządzonych przez dzieci. Dziecko do 13-tego roku życia nie odpowiada za swoje czyny. Ale nie odpowiadają także rodzice z automatu. Można rozpatrywać sprawę pod względem winy w nadzorze, ale jeżeli dziecko jest w szkole, pod opieką babci lub kogoś innego to tej winy nie ma. Poza tym wina w nadzorze też powinna być udowodniona…